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湘西带补贴废化料回收价格.a评估报告目录第一部分注册资产评估师声明………………………………………………1第二部分评估报告摘要………………………………………………………2第三部分评估报告正文………………………………………………………8一、委托方、被评估单位和委托方以外的其他评估报告使用者……………8二、评估目的……………………………………………………………………16三、评估对象和评估范围………………………………………………………17四、价值类型及其定义…………………………………………………………24五、评估基准日…………………………………………………………………25六、评估依据……………………………………………………………………25七、评估方法……………………………………………………………………27八、评估过程……………………………………………………………………41九、评估假设……………………………………………………………………44十、评估结论……………………………………………………………………44十一、特别事项说明……………………………………………………………46十二、评估报告使用限制说明…………………………………………………51十三、评估报告日………………………………………………………………52第四部分附件……………………………………………………………54拟向上海华谊(集团)公司发行股份购买资产涉及的股东全部权益评估报告(送审稿)注册资产评估师声明(一)我们在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法规和资产评估准则，恪守了独立、客观和公正的原则。根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。(二)评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。(三)我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。(四)在执行本次评估程序过程中，对资产的法律权属，评估师进行了必要的、独立的核实工作，但并不表示评估师对评估对象法律权属进行了确认或发表了意见。评估师执行资产评估业务的目的只是对评估对象价值进行估算并发表专业意见。(五)我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。注册资产评估师不承担相关当事人的决策责任。拟向上海华谊(集团)公司发行股份购买资产涉及的股东全部权益评估报告(送审稿)拟向上海华谊(集团)公司发行股份购买资产所涉股东全部权益价值评估报告沪财瑞评报(2015)2002号摘要一、委托方：上海华谊(集团)公司、二、评估报告使用者：根据评估业务约定书的约定，本次经济行为涉及的委托方及国家法律、法规规定的报告使用者，为本评估报告的合法使用者。三、被评估单位：四、评估目的：双钱股份拟向华谊集团发行股份购买华谊集团持有的上海华谊能源五、评估基准日：2014年12月31日六、评估对象及评估范围：评估对拟发行股份购买资产涉股东全部权益，评估范围为上海华谊能源化工有限公司的全部资产和负债，包括流动资产、可供出售金融资产、长期股权投资、固定资产、在建工程、工程物资、无形资产、长期待摊费用、其他非流动资产及负债等，经审计的基准日资产负债表列示的账面净资产为5,217,814,844.03元。此外，账面未记录的无形资产--20项注册商标权、74项专利权(61项发明、13项实用新型)9项特许经营、权以及无账面值的房屋建筑物，纳入评估范围。七、价值类型：本次评估的价值类型为市场价值八、评估方法：本次评估遵照中国有关资产评估的法律、法规和评估准则，遵循独立、客观、公正的原则，依据委估资产的实际状况、有关市场交易资料和现行市场价格标准，采用资产基础法和收益法进行了评估，评估结论依据资产基础法。九、评估结论：经评估，在评估基准日2014年12月31拟向上海华谊(集团)公司发行股份购买资产涉及的股东全部权益评估报告(送审稿)日的评估结论如下：资产总额账面价值为9,012,052,526.62元，评估价值为10,617,690,920.68元，增值率为17.82%，负债总额账面价值为3,794,237,682.59元，评估价值为3,714,211,752.15元，减值率为2.11%，股东全部权益账面价值5,217,814,844.03元，评估价值为6,903,479,168.53元，增值率为32.31%(股东全部权益价值评估值大写：陆拾玖亿零叁佰肆拾柒万玖仟壹佰陆拾捌元伍角叁分)。十、评估报告使用有效期：自2014年12月31日至2015年12月30日十一、重大特别事项：1、本次对纳入评估范围的资产涉及引用其他机构的报告结论的主要系部分划拨(空转)土地使用权，本次评估采取引相关报告结论形式，具体涉及的地块有：用地土地面积引用评估结果权证号地块名称引用城市估价报告文号性质(平方米)(元)沪房地闵字2003沪城估(2015)(估)龙吴路4280号出让,660,000.00第号字第0576号沪房地闵字2003沪城估(2015)(估)双柏路551号出让18916.325,570,000.00第号字第0578号沪房地闵字2003沪城估(2015)(估)龙吴路4280号出让,300,000.00第号字第0618号沪房地闵字2015沪城估(2015)(估)龙吴路4280号出让55244.275,460,000.00第号字第0595号沪房地闵字2003沪城估(2015)(估)龙吴路4280号出让80975.7110,610,000.00第号字第0594号沪房地闵字2001沪城估(2015)(估)吴泾镇112街坊11丘出让13036.117,460,000.00第号字第0656号沪房地闵字2001沪城估(2015)(估)龙吴路4400号出让.4153,880,000.00第号字第0399号沪房地闵字2001沪城估(2015)(估)龙吴路4400号出让.2604,750,000.00第号字第0550号沪房地闵字2001沪城估(2015)(估)龙吴路4200号出让31679.143,160,000.00第号字第0593号沪房地闵字2000沪城估(2015)(估)龙吴路4299弄44号出让65716.689,770,000.00第号字第0577号沪房地闵字2006沪城估(2015)(估)龙吴路4280号出让29825.540,640,000.00第号字第0596号拟向上海华谊(集团)公司发行股份购买资产涉及的股东全部权益评估报告(送审稿)沪房地闵字2001沪城估(2015)(估)龙吴路4321号出让4070.55,480,000.00第号字第0654号沪房地闵字2004沪城估(2015)(估)江川路2199弄38号出让18325.623,980,000.00第号字第0579号评估机构人员在现场勘查时，对土地使用权的账面记录、数量、面积、权属等进行核查，并与土地估价师进行了沟通，通过了(由市规划和国土资源管理局认可的房地产估价机构)的工作程序和方法等，复核了其估值过程，本公司确信其专业报告结论合理，可以满足本次评估业务的需要，故本次评估结论中需补缴土地出让金金额及划拨、出让土地使用权价值(房地合一评估除外)均依据上海城出具的《土地估价报告》确定。对于相关规划部门明确同意予以办理土地出让手续的房地产项目，已按出让土地市场价值评估，评估价值中不再考虑划拨、空转土地对房地产价值的影响，应付未付的土地出让金已计入其他应付款科目，截止报告出具日，上述出让合同已经签署取得，相关权证变更在办理之中。评估机构提请报告使用者关注。2、位于上海市龙吴路4280号(5、6号焦炉)、龙吴路4400号(老厂区)、江川路2199弄38号(活性炭厂)的土地原为划拨或空转取得，截至本项目评估报告出具日，部分土地已办理出让手续，尚有部分土地因规划原因无法办理出让，该部分面积合计16,458.20平方米。详情如下：原土地面积已办理出让土地面积剩余划拨土地面积序号坐落原产证编号(平方米)(平方米)(平方米)沪房地闵字2003龙吴路4280号187,770.0087,596.00174.00第号沪房地闵字2001龙吴路4400号2454,674.00440,138.2014,535.80第号沪房地闵字2004)(江川路2199弄38号320,074.0018,325.601,748.40第号合计16,458.203、位于上海市零陵路583号有1,025.00平方米办公用房，土地来源为划拨，土地总面积130.00平方米，本次评估值中已扣除应缴纳土地出让金。4、拥有的位于上海市古浪路1401号(权证编号：沪房拟向上海华谊(集团)公司发行股份购买资产涉及的股东全部权益评估报告(送审稿)地普字(2006)第号)土地已于2014年12月5日与上海市普陀区土地发展中心、上海桃签订“土地储备补偿协议”被收储，包括土地补偿费、地上地下建筑物、构筑物补偿费、房屋租赁退租补偿费、职工安置费、停工损失费、企业搬迁费、异地生产设备修复费等补偿费总价为7352万元，本次按补偿费总价扣除相关税费后取值。5、拥有的位于吴江市汾湖旅游度假区的一宗面积为94141.23平方米的土地，根据《国有土地使用证》(江国用(1997)字第-2号)记载，该宗地用途为居住、综合，使用年限为1997年10月13日起至2065年10月12日止。2008年11与吴江市国土资源局签订了《吴江市国有土地使用权出让合同变更协议》，其中约定将土地用途由居住、综合用地调整为商服用地，容积率由0.172调整为0.244，土地使用年限由2065年10月12日止调整为2037年10月13日止，并已缴纳土地出让金，止本次评估基准日截该国有土地使用证尚未变更，本次评估按《吴江市国有土地使用权出让合同变更协议》约定的宗地实际状况进行评估。6、在吴江市汾湖旅游度假区“红顶度假村”内投资建有1幢建筑面积为6,232.98平方米的建筑物，该建筑物的《房屋所有权证》(吴房权证辛塔字第号)办理在子公司名下，截止本次评估基准日权证尚未变更，本次评估依据企业账面记录纳入评估范围。此外，在该度假村内建有幢号为4、5、7、9、14、21的房屋(合计1,146.25平方米)，但《房屋所有权证》(吴房权证辛塔字第号)办名下，截止本次评估基准日权证尚未变更，本次评估依据企业账面记录纳入子公司评估范围。7、根据评估机构的清查，本次评估委托方经审计的固定资产房屋建筑物(合并口径)账面价值合计503,666,617.82元，建筑面积合321,317.27平方米。其中：1)权证齐备的建筑物账面价值小计476,944,782.22元，权证齐备的建筑面积小计306,532.77平方米；2)未办理权证的瑕疵物业账面价值小计26,721,835.60元，未办理权证的瑕疵物业建筑面积小计14,784.50平方米。3)未办理权证的瑕疵物业账面值占房产账面值比例为5.31%、未办理权证的瑕疵拟向上海华谊(集团)公司发行股份购买资产涉及的股东全部权益评估报告(送审稿)物业面积占房产面积比例为4.60%。本次评估采用重置成本法，以价值贡献原则对此类瑕疵物业以基准日现时实际状况，按重置建造成本结合成新率对其进行评估定价，未考虑权证瑕疵事项对估值的影响，经评估此类瑕疵物业的评估值在委估企业房屋建筑物评估价值的占比约为4.88％，评估机构提请报告使用者关注。瑕疵物业统计信息详见附表。8、位于上海市龙吴路4280号、龙吴路4400号、龙吴路4299弄44号、双柏路551号、龙吴路4321号、古浪路1401号、江川路2199弄38号、江苏省吴江莘塔镇莘园路等厂区或度假村内，有大量构筑物，其面积数量由公司测量、提供，若将来与权威测绘部门的测绘面积不一致，以测绘部门的实测结果为准。9、部分土地及房屋已设定抵押权，见下：借款金额期限借款银行抵押物权证抵押物(万元)沪房地闵字(2001)第号土地及房屋建筑物2012-8-16至交通银行10835.882017-6-8沪房地闵字(2001)第号土地及房屋建筑物截止报告出具日，上述抵押权已注销。10、截止评估基准日，对下属子公司提供信用担保，担保合同金额为331,000.00万元，子公司实际贷款金额为237,000.00万元。包括安徽华谊合同金额为326,000.00万元，实际贷款金额为232,150.00万元，安徽临涣合同金额为5,000.00万元，实际贷款金额为4,850.00万元。11、长期投资单位-上公司目前位于龙吴路4400号267幢的办公场所租赁使用，租赁期为20年，自2012年4月1日至2031年3月31日止。合同约定，租赁期间上不承担租金费用。12、长期投资单位-公司目前位于龙吴路4400号的办公场所租赁，租赁期为2013年1月1
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